UBS rechnet mit nachlassendem Preisanstieg für Eigenheime

Das schätzte die Bank in einer Immobilienstudie. Konkret dürften Eigentumswohnungen um 1,5 Prozent teurer werden und Einfamilienhäuser um 1,0 Prozent, sagte UBS-Immobilienspezialist Thomas Rieder am Donnerstag an einer Medienkonferenz in Zürich. Hier machten sich die Leitzinserhöhungen der Schweizerischen Nationalbank (SNB) bemerkbar. Damit hat sich der Preisauftrieb abgeschwächt.

Im vergangenen Jahr kletterten die Preise von Eigentumswohnungen im Schweizer Durchschnitt um 3,5 und von Einfamilienhäusern um 2,5 Prozent, sagte Rieder weiter.

Eigenheime teurer als mieten

Mittlerweile sind die Wohnkosten von Eigenheimen höher als bei Mietwohnungen. 2023 betrug dieser Aufschlag 10 Prozent. Noch 2021 war die Nutzung einer durchschnittlichen Eigentumswohnung um 20 Prozent billiger gewesen als bei einer Mietwohnung.

Dieser Unterschied dürfte sich im laufenden Jahr 2024 gegen Null bewegen, sagte Rieder. Denn einerseits dürften die Mieten stärker steigen als die Preise für Eigenheime. «Bei den Angebotsmieten rechnen wir mit einem Plus von 2,5 Prozent, bei Bestandesmieten von 3 Prozent», sagte der UBS-Ökonom.

Zudem würden die Nutzungskosten als Folge der Leitzinssenkungen durch die SNB abnehmen. «Nach der ersten Leitzinssenkung im März ist mit zwei weiteren Zinsschritten zu rechnen. Damit werden sie - auch ohne Preissteigerung - gegenüber Mietwohnungen wieder attraktiver», erklärte Rieder.

Nutzungskosten massiv gestiegen

In den letzten Jahren hatte der Zinsanstieg zwischen Mitte 2021 und Anfang 2023 die Nutzung von Eigenheimen massiv verteuert. So betrugen im Jahr 2021 die laufenden Kosten (Hypothekarzinsen, Unterhalt, Eigenmietwert) für eine damals zum Medianpreis von 800'000 Franken gekaufte Eigentumswohnung geschätzt knapp 17'000 Franken pro Jahr. «Aktuell sind es mit 26'000 Franken gut 50 Prozent mehr», hiess es in der Studie.

Gleichzeitig ist diese Medianwohnung auch teurer geworden. Der Medianpreis sei inzwischen auf 880'000 Franken gestiegen. Deshalb seien beim Kauf zudem 16'000 Franken mehr Eigenmittel einzuschiessen.

Das Ziel Eigenheimerwerb rückt für immer mehr Haushalte in weite Ferne. Denn um die Tragbarkeitsregeln zu erfüllen, «benötigt ein Haushalt derzeit ein jährliches Bruttoeinkommen von gut 150'000 Franken - also deutlich mehr als das mittlere Haushaltseinkommen von rund 115'000 Franken», erklärte Rieder.

Viel weniger können sich Wohneigentum leisten

Aktuell können sich schätzungsweise noch 15 Prozent aller Haushalte ein Medianobjekt leisten. Das sind noch 660'000 Haushalte, schätzt die UBS. Vor 20 Jahren waren es noch rund 60 Prozent aller Haushalte gewesen.

Ein durchschnittlicher Haushalt kann sich aktuell nur noch in knapp einem Viertel aller Wirtschaftsregionen der Schweiz eine 4,5-Zimmer-Eigentumswohnung zum Medianpreis leisten. Am ehesten ist dies noch in den Mittelland-Regionen Grenchen, Thal und Oberaargau der Fall. Dort würden weniger als 100'000 Franken Bruttoeinkommen für den Eigenheimerwerb ausreichen, stellte die Studie fest.

«In den Grosszentren und ihren unmittelbaren Agglomerationen hingegen ist für ein Medianobjekt je nach Region das Doppelte oder sogar Dreifache des Schweizer Medianeinkommens notwendig.» Deshalb bleibt immer mehr Haushalten mit Wunsch nach den eigenen vier Wänden nur die Option, in eine preisgünstigere Region an eine dezentrale Lage abseits der Grosszentren zu ziehen.

So gab es die stärksten Preisanstiege im vergangenen Jahr in Graubünden und im Oberwallis. Auch in der Ostschweiz und im Kanton Freiburg verteuerten sich die Eigenheime überdurchschnittlich.

Grossstädte mit tiefsten Preisanstieg

Am anderen Ende der Skala lagen die Grossstädte. In den Regionen Genf und Basel sanken die Preise sogar leicht.

Allerdings dürften im nächsten Jahr die Preise wieder stärker anziehen. Die Wohnungsknappheit, tiefere Finanzierungskosten als Folge gesunkener Leitzinsen und eine Erholung der Konjunktur könnten 2025 wieder für eine stärkere Preisdynamik sorgen, erklärte die UBS.